Стрит-ритейл как драйвер экономики

Газета «Недвижимость-Из рук в руки. Санкт-Петербург», №2(533) МАРТ 2014

В начале февраля Министерство промышленности и торговли РФ заявило о планах по разработке нормативов для российского стрит-ритейла, которые предполагается ввести в действие уже в этом году. Цель инициативы — развить сбалансированный вариант многоформатной торговли, являющейся драйвером роста экономики в целом. Кроме того, было озвучено, что министерство ждет от девелоперского сообщества «внятный запрос», касающийся данных нормативов. 

Что разгонит производство

В правительственном ведомстве считают, что многоформатная торговля — это драй­вер развития экономики, так как без кана­лов сбыта нельзя эффективно развивать производство. Замдиректора департамен­та развития внутренней торговли легкой промышленности и потребительского рынка Минпромторга Никита Кузне­цов рассказал, что ведомство планирует разработать нормативы обеспечения торговыми площадями для разных типов поселений, а также ввести дифференциа­цию по форматам торговых помещений и норматив по росту количества хозяй­ствующих субъектов.

Сегодня, по мнению чиновника, на­блюдаются перекосы форматов: малые и средние торговые форматы подавляют­ся более крупными, из-за чего возникла необходимость госрегулирования в отно­шении экспансии крупных игроков рынка. «Должны быть все имеющиеся на цивили­зованном торговом рынке каналы сбыта для соответствующих производителей», — уверен Никита Кузнецов.

— Обеспеченность новых жилых квар­талов развитой инфраструктурой, в том числе стрит-ритейлом, — важный вопрос, на который всегда обращают внимание покупатели при выборе квартиры, осо­бенно если речь идет о покупке недвижи­мости в новых микрорайонах — проектах комплексного освоения территорий, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строитель­ный трест». — Пока законодательного регулирования здесь нет, строительные компании и проектировщики ориенти­руются, в первую очередь, на потреб­ности рынка.

По словам эксперта, застройщики по­нимают, что наличие в доме встроенных коммерческих помещений — дополни­тельное преимущество в глазах будущих жильцов: удобно делать все основные покупки, не покидая своего квартала! Поэтому, исходя из существующего спроса, на первых этажах современ­ных жилых комплексов практически всегда проектируются коммерческие помещения.

На пике спроса

В Санкт-Петербурге на сегодняшний день коммерческая недвижимость ста­бильно востребована во всех сегментах — от жесткого эконома до премиум- класса. При адекватной рыночной стоимости квадратного метра, поме­щения для стрит-ритейла обычно на­ходит своего покупателя еще на стадии строительства дома.

— Экономически активное население, основные покупатели квартир в ново­стройках, является целевой аудиторией практически любого бизнеса. Значит, после окончания строительства коммер­сантам обеспечен постоянный приток покупателей из числа жильцов комплек­са, — объясняет спрос на коммерческую недвижимость Сергей Степанов, до­бавляя, что в объектах «Строительного треста», наиболее востребованными коммерческими площадями являются помещения метражом до 120 кв. метров, с отдельным входом, расположенные на первых этажах, на оживленных улицах.

Большой спрос на коммерческие площади подтверждает и Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента Управления активами NAI Весаг. По данным эксперта, на сегодняшний день практически все объекты формата стрит- ритейл являются востребованными из-за дефицита качественных объектов и удаленности некоторых спальных районов от центра. Самыми популярными остаются помещения площадью от 30 до 100 кв. м.

Как правило, коммерческие площади выводятся в продажу на завершающих этапах строительства, когда объект уже хотя бы частично заселен. Тогда спрос на такие объекты будет достаточно стабильным. Тем не менее, для объектов коммерческого назначения крайне важна обеспеченность инженерной и дорожной инфраструктурой, утверждает Шарыгина.

—    Что касается оптимальной схемы продажи таких объектов, — говорит представитель NAI Весаг, — то, как правило, помещения сначала сдаются в аренду и через какое-то время выставляются на продажу. Тогда стоимость таких помещений увеличивается, несмотря на то, что покупателем может оказаться арендатор.

—    Инфраструктура на первых этажах сильно востребована за счет удобства для потребителя, не зависимо от класса дома. Горожане привыкли совершать покупки в шаговой доступности или по пути домой. В условиях большого трафика, вторые этажи и цоколи также становятся интересны. Для девелоперов использование первых этажей под коммерцию всегда выгоднее, т.к. жилые площади здесь минимальны по цене, — уверен Александр Доронин, председатель совета НП «Союз малых предприятий Санкт-Петербурга».

Что касается предложения Минпром- торга, то, по мнению эксперта, регулировать рынок следует предельно аккуратно, так как неосторожное вмешательство может вызвать негативные последствия. В данном случае особое внимание не-обходимо уделить балансу интересов крупного и малого бизнеса.

 Нормативы необходимы

— Не думаю, что введение нормати­вов отразится на работе девелоперов и строительных компаний. На мой взгляд, стоит разработать правила, определить зоны и территории, свободные от улич­ной торговли, а в остальных местах ограничения не вводить. Насыщенность торговли скорректируется рынком само­стоятельно в случае, если распределение мест будет проходить через аукцион. Однако хорошо бы ввести дополнитель­ные параметры торгов, иначе крупный капитал выбьет из этой сферы малый бизнес напрямую или через аффили­рованные структуры.

Ольга Шарыгина положительно от­носится к инициативе министерства, поскольку это позволит грамотно струк­турировать отрасль и урегулировать нерешенные вопросы. По ее словам, на текущий момент на рынке стрит- ритейла присутствует большое количе­ство помещений, не приспособленных для размещения коммерческих объ­ектов, от чего дефицит качественных помещений ощущается особенно остро. После введения данного законопроекта рынок мобилизуется, и у обеих сторон сложится верное представление о данной сфере бизнеса.

—    Прежде всего девелоперам будет удобнее работать от того, что существенно сократятся временные затраты на поиск определенного помещения. В то же время ужесточится конкуренция на данном рынке, что в целом оценивается положительно, поскольку конкуренция всегда была драйвером роста, — говорит Ольга Шарыгина, отвечая на вопрос, как введение нормативов может отразиться на девелоперах и строительных компаниях.

Алексей Булевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estat, считает, что инициатива Минпромторга вполне оправдана, так как для многих современных жилых районов характерен дисбаланс торговых помещений формата «стрит-ритейл», наблюдается дефицит площадей для размещения крупноформатных торговых объектов, таких как продуктовые супермаркеты и т.п., поэтому население таких микрорайонов часто испытывает неудобства. Тем не менее, эксперт сомневается в эффективности предлагаемых мер: «вряд ли это станет резким толчком к развитию экономики, а лишь позволит обеспечить более комфортные условия жизни».

Да и кардинальных изменений в работе девелоперов и строительных компаний, после введения нормативов, не произойдет, уверен Алексей Булевский, так как в данном случае речь идет, скорее, о детализации, уточнении уже существующих норм.

В целом, в нормативах необходимо отразить объемы коммерческих площадей, характер их распределения по территории застройки, а также функционал этих объектов. Особое внимание следует уделить крупноформатным помещениям, предназначенным для размещения продуктовых супермаркетов, в которых особенно нуждаются жители спальных районов, — констатирует эксперт.

СПЕКТР МНЕНИЙ

Аркадий Леонов, директор департамента коммерческой недвижимости агентства недвижимости Home estate:

Сегодня фактически во всех спальных районах Петербурга наблюдается дефицит качественных площадок для размещения объектов коммерческой недвижимости. Новое предложение появляется за счет строительства жилых комплексов, где первые этажи отдаются под коммерцию, а также за счет расселения первых этажей домов на вторичном рынке. При этом объемы жилищного строительства в спальных районах города сокращаются, что связано с отсутствием свободных пятен под застройку. Так, например, в Купчине за последние годы было построено всего 5-6 жилых домов. В целом, больше страдают от нехватки коммерческих площадей южные районы города. В Приморском и Выборгском районах в последние несколько лет было выведено большое количество жилья а, соответственно, и коммерческих площадей.

В строящихся жилых комплексах практически все застройщики отдают под коммерческие помещения первые этажи. Реализация таких помещений интересна и девелоперам, и жителям ЖК, и арендаторам/покупателям объектов. За счет размещения в жилых комплексах магазинов, салонов красоты, отделений банков и пр. его привлекательность для покупателей повышается, а уровень их посещаемости — стабильно высокий.

При этом политика девелоперов при работе с коммерческими помещениями различается: разные компании сдают их в аренду, продают на этапе котлована, как и квартиры, или же продают на завершающей стадии строительства, чтобы максимизировать доход. По мнению Home estate, именно крупные игроки ориентируются на продажу коммерческих помещений, а для относительно небольших компаний их сдача в аренду является дополнительным источником дохода.

Оставить комментарий

Необходимо войти, чтобы оставить комментарий.